《招商局置地转型迷雾：一边变轻一边囤地》全文共计： 2987 字，请耐心阅读！

乐居财经 曹婕 发自深圳

在转型之路上，招商局置地有限公司走得很纠结。一边说要转型轻资产，瞄准资管平台的定位，一边却在不停地投资拿地。

日前，招商局置地发布公告称，间接全资附属公司招商佛山与时代地产100%控股的佛山鸿泰订立合作协议，双方将共同开发佛山市南海区大沥镇一幅商住地块。

具体投资方式为，招商佛山向项目公司佛山市时代冠鸿房地产开发有限公司注资5020万元，最终持有项目公司50.1%股权，实现对该项目的控股权，时代地产则通过佛山鸿泰持有剩下的49.9%股权。根据地价测算，招商局置地在该佛山项目上的总投资额为4.95亿元。

事实上，就在半个月前的2018年最后一天，招商局置地刚刚以同样的方式，斥资29亿元获得了南京一块住宅用地的51%股权。

在与母公司招商蛇口重新划定“势力范围”后，强调要转型轻资产平台的招商局置地，对重资产模式的住宅开发业务仍是情深难舍。

自诞生以来，招商局置地一路坎坷，如今轻资产转型扑朔迷离，未来究竟何去何从？

坎坷发展路

招商局置地前身为东力实业控股有限公司，该公司于1997年4月成立，并于1997年10月在香港联交所上市。2012年5月7日，招商局地产控股股份有限公司收购东力实业70.18%股份，成为其控股股东。

2013年11月1日，招商地产将其所持有的11个房地产项目公司股权注入上市公司，同时将公司更名为招商局置地有限公司，使其成为一家专业的房地产企业。

借壳东力实业在香港上市后，招商局置地成为当时招商地产拓展海外的融资渠道。公告显示，2013年招商局置地发行了5亿美元债券。

但是，借壳上市之后，本应大干一场的招商局却陷入了沉寂。这与招商系地产整合以及人事震荡有关。

2013年7月29日，招商地产突然下达内部通知，公司党委书记、董事长、行政总裁林少斌不再担任公司行政总裁职务和党委书记、委员职务。2014年4月,林少斌又辞任招商地产董事长职务,仅担任招商局集团总经理助理。由此，招商局开始了一场持续长达一年的人事震荡期。

随着林少斌淡出管理层及人事变动，招商地产开始筹划与招商蛇口的合并重组。而接任林少斌的董事长贺建亚作风激进，他不甘心招商地产掉队的现实，试图推动招商地产成为千亿公司，恢复昔日“招保万金”时代的荣光。

然而，一场始料未及的人事动荡袭来。2015年8月，贺建亚也被免职，并由此引发一系列人事变动。直到2015年底，招商地产退市，与招商蛇口完成合并。

经历了两年多的整合，招商局置地逐渐迈入正轨，但由于其前期定位一直比较尴尬，且期间母公司了经历了长期的人事震荡及业务整合，招商局置地与招商蛇口的差距越来越大。

据公告数据显示，招商蛇口2018年的销售规模已经突破1700亿元，奔跑在千亿赛道上，而招商局置地2018年度销售额虽然同比上升43%至344.32亿元，但仍仅为招商蛇口的约五分之一。

轻资产转型

招商局置地的起点并不低。招商局置地主要通过母公司资产注入实现规模的壮大。那一年，招商蛇口将位于南京、广州、佛山和重庆四个城市的房地产项目悉数注入。

与此同时，为避免同业竞争，2013年，招商局置地与招商蛇口修订第一版不竞争协议，严格划分各自的发展范围，以地域为限，相互不得越界从事任何相关的房地产业务。

根据协议，招商局置地在广州、重庆、佛山和南京拥有独家开发权，招商蛇口则在已进入的城市独家进行房地产业务。对于两者都未进入的城市，招商局置地有优先发展权。

同业竞争问题虽然解决了，但是，严格的地区划分将招商局置地的营运规模限至在较窄范围内。对此，一位业内人士对乐居财经分析，随着房地产市场增速放缓，这样的区域布局将带来巨大的不确定性。

与此同时，由于定位不清晰且与母公司存在业务重叠等原因，招商局置地一直处于较为尴尬的地位。

为了拓展业务范围，招商局置地一直寻找新业务定位。该公司相关负责人曾在公开场合多次释放轻资产转型的信号。

2018年12月17日，招商局置地与母公司招商蛇口联合发布了《经修订及重列不竞争契据》(以下简称“契据”)。根据修订后的契据，招商蛇口和招商局置地打破原来“划城而治”、各自在所在城市发展的同业竞争限制规定。

今后，招商局置地的发展将逐步开发不受地域限制的轻资产房地产业务，与此同时，也有权参与中国(包括招商蛇口城市)的非控股投资安排。

根据新契据，招商局置地将逐步退出西安、重庆两城市，同时大力发展资产管理业务。其中资产管理业务分为办公室物业及服务式公寓两项，招商蛇口会将旗下的北京、上海办公室管理业务转让给招商局置地，让后者在北京和上海独家运营，并将业务进一步扩张到深圳及其他城市。服务式公寓将整合已有的CM+品牌在香港和内地扩张。

这份新的协议以业务划分为主，取代原来的地理区域划分，从而使得招商局置地的定位更加清晰：轻资产运营平台。

大手笔囤地

虽然招商局置地不再受到地域的限制，但未来只能以小股跟投的方式在全国范围内参与房地产业务。招商局置地执行董事及总经理余志良表示，招商置地的投资额度也受到限制，即不得超过总体投资额的30%。

而且，转型并非一蹴而就。招商局置地为了业绩考虑，仍保留了较大比例的传统地产开发业务。

事实上，囤地也是近几年招商局置地一直采取的策略。这一策略在2016年就已经开始酝酿。根据招商局置地2016年年报，2016年它也有多起收购土地的，其中收购的南京和佛山地块面积就达33.3万平方米，截至2016年度土地储量达610.05万平米，按照招商局置地的说法，这部分土地储量可以使用三年。

大肆囤地必然会给招商局置地的现金流带来压力。从招商局置地财报数据来看，招商局置地经营现金流净额在2016年仅7.61亿元，但当时招商局置地在流动资产项有320.355亿元可出售物业，年终银行及现金有57.52亿元，支付土地成本尚有余力。

值得注意的是，截至2018年6月底，招商局置地的经营现金流净额仅6.14亿，其总负债已经达到436.9亿。

2018年第四季度，招商局置地在项目开发上，分别斥资5.3亿、2.9亿获南京栖霞商业地及重庆江北宅地，另还引入华侨城按50：50合作共同开发陕西4.59万平米项目，与南京昌茂共同开发南京2018G52地块。

据招商局置地在半年报中披露，2018年中期招商置地土地储备面积有619.5万平米，其中重庆的土储面积最多，为324.2万平米，广州土储为48.7万平米，佛山为152.1万平米。

一边开始加速轻资产转型，另一边还在不断花大价钱囤地，招商局置地的转型之路究竟怎么走，前路仍不清晰。就连余志良也坦承，“传统地产开发业务的收入在五年内依然会占据较大比例，估计会超过五成”。

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